Köpa hus i Frankrike – så går det till

Hur gör man för att köpa ett hus i Frankrike? Här delar vi med oss av vår erfarenhet.

Att köpa hus i Frankrike skiljer sig en hel del från Sverige, både i hur man letar hus och hur själva köp-processen – som är väldigt standardiserad – går till och inte minst hur lång tid allting tar.

Förutom pengar att köpa för är det man verkligen behöver tålamod. Till skillnad från Sveriges bostadsmarknad där det kan gå väldigt snabbt mellan försäljning och tillträde tar den franska processen lång tid och går sällan att skynda på. Räkna med minst fyra månader mellan att du hittat ditt hus och att du kan flytta in (men ofta tar det längre).

Nedan följer vår erfarenhet av hur det går till att köpa hus eller boende i Frankrike, men det är alltid smart att söka efter fler beskrivningar på nätet och även fråga mäklaren som kan förklarar det i detalj. Detta är bara hur vi upplevde det och vi är inga mäklare, så kolla alltid med en fackman för att vara säker.

Steg 1: Hitta huset eller lägenheten att köpa

Allra först behöver man ha en ide om vad man letar efter. Bortsett från budget och typ av objekt är det bästa om man vet ungefärligt område och vad som är viktigast – utsikt, närhet till flygplatsen, pool, etc. Letar man hus tittar man ofta i byarna en liten bit in från kusten och de kan skilja mycket sinsemellan, där vissa har söta bykärnor, andra bra skolor och ytterligare några är väldigt små.

Frankrike börjar sakta närma sig Sverige när det gäller bostadsannonser och det är inte längre lika vanligt med bilder på obäddade sängar eller stökiga rum, men det är långt kvar till stylad, informativ Hemnetstandard på annonserna. Adressen och planlösningen visas i princip aldrig när det gäller hus, vilket gör att det är svårt att veta exakt var det ligger. (Förklaringen jag fått till det är att planlösningen inte visas för att det kan underlätta vid inbrott, och att adressen inte läggs ut för att mäklarna då kan ”sno” objekt av varandra.)

För att göra saken värre är det många mäklare som affischerar hus i närliggande orter. T.ex. är det inte ovanligt att se väldigt prisvärda hus i Nice, bara för att sedan inse att det ligger i någon av byarna norr om stan med minst en timmes bilväg in till stan. Har man gott om tid och letar inom ett begränsat område kan man ofta hitta husen vid Google’s satelitvy, men det är tidskrävande och irriterande att upptäcka att många hus inte alls är där man trott.

Det är alltså svårt att sitta i Sverige och leta hus i Frankrike, men det är heller inte meningen att man som privatperson skall sitta och leta själv – i Frankrike anlitar man nämligen en mäklare även som köpare och denna mäklare letar sedan åt en. Köper man ingenting betalar man ingenting, och om man köper delar köparens och säljarens mäklare på arvodet (det är därför det kan vara frestande för en mäklare att ”sno” ett hus som någon annan säljer, eftersom den mäklaren då får hela arvodet – inte schysst, men inte helt ovanligt heller).

Vilken mäklare man skall välja beror på vilka behov man har och att hitta rätt mäklare handlar om en blandning mellan kunskap, erfarenhet och inte minst personkemi – köper man ett hus kommer man antagligen ha mycket kontakt och då behöver det kännas bra. Läs mer om att välja rätt mäklare här.

När man väl hittat mäklaren gäller det att hitta huset. Mäklarna har möjlighet att söka på annonser som inte publicerats, och ibland kan de även ha förhandsbesked om hus som ännu inte publicerats – det gäller framförallt om man letar väldigt lokalt och jobbar med en lokal byrå.

En mäklare har ju mycket att göra så det kan variera hur mycket tid de har att aktivt leta, så man bör ha lite koll själv också. Den största siten just nu är seloger.fr men det finns även andra siter som man lätt kan googla sig fram till genom ”acheter maison 06” (eller vad man nu letar efter). När man väl hittat något bör man skicka det till sin mäklare som då kan ta fram mer information om det.

Ju tydligare kriterier man kan ge, ju större chans att man inte förlorar tid på att titta på hus som inte alls är aktuella. Första gången vi tittade på hus (och innan vi lärt oss att ha bara en mäklare) blev vi medsläpade till flera hus som inte alls uppfyllde våra önskemål eller budget. Även om man är flexibel får det ju inte vara alltför långt ifrån för då blir det bara jobbigt, så bestäm vad som är absoluta krav och vad som är önskemål.

Att vara tydlig är extra viktigt när man pratar pris. I Frankrike bjuder man under det utsatta priset – aldrig över – men det tillkommer ändå skatter och liknande på det pris man bjuder (och det är nästan alltid något som behöver renoveras eller göras om), så man bör inte börja titta på hus som ligger alltför högt över vad man kan betala. Det är lätt att svepas med och tycka att 10 000 € extra inte är så mycket, men det är ju, så sätt en budget och se till att mäklaren respekterar den – att förälska sig i drömhuset och inte ha råd med det är bara jobbigt.

Det är också viktigt att veta att franska huslån skall betalas av, så den svenska modellen där man i princip bara betalar räntekostnaden finns inte om man tar ett franskt lån. Istället förväntas man betala av lånet på 20-25 år. De internationella bankerna kan erbjuda andra alternativ, men det är viktigt att kolla upp innan man börjar buda.

Steg 2: Ge ett bud på huset

När man väl hittat ett hus kan man ge ett bud. I Frankrike är priset som affischeras ett acceptpris – bjuder du det får du köpa, punkt slut och budgiving över utgångspriset förekommer inte. Man bjuder istället under, men hur mycket under är svårt att säga. Här blir det extra klurigt eftersom mäklarna ju tjänar mer ju högre priset är och kanske inte alltid är motiverade att försöka förhandla ned det. Man får gå på någon form av gissning och magkänsla för att ge ett bud som är lågt men inte så lågt att köparna blir förolämpade och inte vill ha med en att göra.

Man ger sitt bud via mäklaren, och ofta ges det först muntligt för att se om det överhuvudtaget är aktuellt att acceptera och sedan skriftligt. När man gett det skriftliga budet har köparen en viss tid på sig att acceptera eller neka, och om de accepterar signerar de i sin tur och är då bundna att inte ta emot fler bud eller fortsätta visa huset. (Det betyder dock inte att husen plockas bort från annonssidorna, många mäklare har kvar dem där även efter att de blivit sålda, och många affärer avbryts längs vägen.)

Se till att all viktig info finns i det skriftliga budet. Vår mäklare – och vi – missade att specificera att möbler skulle ingå som det stått i annonsen och säljarna hävdade att de inte var bundna till det eftersom vi inte betalade fullpris. Det var inte jätteviktigt men kunde ha blivit riktigt surt.

Steg 3: Skriv under Compromis de vente

När köpare och säljare kommit överens om ett pris kopplas notarien in. Notariens roll är lagstadgad och det är hen som samlar ihop alla dokument om fastigheten, kontrollerar att det verkligen är säljaren som äger, stämmer av besiktningar och specificerar alla villkor.

Notarien samlar alltså ihop all information om huset, och presenterar den i ett kontrakt som i dagligt tal kallas ”le compromis”. Att få ihop det dokumentet tar ofta ganska lång tid, så bli inte förvånad om det tar ett par månader mellan att budet accepterats och det är dags att skriva på pappret.

När det är påskrivet har man som köpare 10 dagar på sig att ångra sig, och under de dagarna skall handpenningen betalas till notarien. Den brukar vara runt 5-10 %.

Compromis de vente innehåller väldigt mycket text och om jag inte minns fel finns det lagkrav på att den som skriver under skall förstå texten. Det kan därför vara så att notarien insisterar på att en översättare skall vara med eller att mäklaren går igenom texten med dig.

Trots texten och alla villkor är man ändå ganska utlämnad när man väl köpt ett hus. Visst finns det någon regel om dolda fel och liknande, men på det stora hela köper man grisen i säcken. Vissa besiktningar är det krav på, och som regel gör inte säljaren några egna, men man kan begära det om man vill. Generella besiktningsmän så som vi har i Sverige är dock inte vanliga, utan då beställer man en specifik besiktning.

4 Kontrakt och tillträde

Egentligen är nästa punkt att vänta, för efter att compromisen är påskriven tar det som regel minst två månader innan det slutliga kontraktet skrivs och man får tillträde till huset. Man skriver ofta ett sista datum då kontraktet skall undertecknas, men om båda parter (och kommunen) är överens kan man skriva under tidigare. Under den här tiden har man inte rätt att ångra sig om inte något väldigt allvarligt (dödsfall, naturkatastrof etc) inträffar, eller om man haft villkoret om lån och blivit nekad.

Ett av skälen till att det tar så lång tid, och att det inte går att korta ned tiden, är att kommunen har förköpsrätt. Det innebär att de har rätt att säga att de vill köpa huset istället. Det händer sällan, men det är många kommuner som aldrig svarar vilket innebär att man måste vänta till tidsfristen gått ut innan huset kan byta ägare. Det kan dock hända att kommunen verkligen svarar och avsäger sig sin rätt och då kan man få tillträde tidigare (om säljaren är med på det). Köper man nära jordbruksmark på landet finns det ett organ som heter SAFER som också har förköpsrätt och som – om man får tro diskussioner på nätet – verkar vara en utmaning att ha att göra med. Det kan vara smart att googla på det om man planerar att köpa en gammal gård eller nära jordbruksmark.

Ett annat skäl till att det tar lång tid är att de franska bankerna handlägger lånet först när compromisen är påskriven och att det ofta tar upp till två månader att få allt beviljat och på plats. De verkar ha väldigt få möjligheter att skynda på detta, så om man planerar att låna i en fransk bank måste man vara ute i god tid.

Som förberedelse innan man skriver på ska man se till att ha en hemförsäkring och börja se på el och vatten-abonnemang. Ofta besöker man huset precis innan man skriver på för att bekräfta att det är i samma skick som vid visningen.

Betalningen sker via notarien och det är viktigt att se till att pengarna är på plats i god tid. En otroligt viktig sak är att det utöver själva köpeskillingen tillkommer skatter och notarieavgifter. Dessa är ofta hyfsat höga (runt 7-10% av köpeskillingen), så de måste tas med i budgeten annars blir det en väldigt jobbig överraskning.

5 Tillträde

När kontraktet är påskrivet får man nycklarna och tillträde till huset. Vi lärde oss den hårda vägen att flyttstädning inte är norm i Frankrike, så räkna med att antingen ta dit en städerska eller att själv lägga tid på att städa innan ni flyttar in. Naturligtvis är det olika, men det är bra att kolla upp innan.

Förutom att fira det nya huset är det sedan dags att skaffa vatten- och elabonnemang, försäkring och liknande, men det mesta kan tack och lov göras via nätet. Man skriver sig inte i Frankrike på samma sätt som i Sverige, så beviset att du bor på adressen är för det mesta elräkningen.